二手房掛牌量“升”交易量“降” 市場信心整體有待恢復

　　本報記者 劉 萌 韓 昱

　　5月27日，北京市朝陽區高碑店一套75平方米的二手房報價從485萬元下調到472萬元，降價幅度超過10萬元，經紀人許冬（化名）告訴《證券日報》記者：“業主急售，價格還可以再談。”

　　近段時間，各地二手房交易市場狀況較受關注，部分地區反映出現二手房交易量下降或有業主降價出售的情況，現象背后是什么原因？這是否將成為住宅交易市場的新常態？記者就上述問題進行了實地走訪。

　　二手房成交熱度走低

　　據諸葛數據研究中心統計，2023年4月份，10個重點城市二手房成交80503套，環比下降9.34%，從累計成交來看，1月份至4月份重點10城二手房成交288217套，同比上漲61.04%。隨著今年一季度需求集中大規模釋放，4月份成交熱度顯露不足，成交規模穩中趨降。

　　上述機構發布的最新周報顯示，進入5月份后，首周在“五一”假期的干擾下，二手房成交量降至歷史較低位，隨后假期影響逐漸褪去，成交量實現兩連升，第22周（5月22日至5月28日）成交止升轉降，監測重點10城二手房成交量為18500套，環比下降3.01%，預計5月份全月成交可能在4月份的基礎上繼續下降。

　　部分城市的二手房成交情況也與上述趨勢基本一致。以北京為例，今年3月份，北京樓市成交出現小高潮，據北京市住建委公布的網簽數據，二手房共計成交了22192套。在經歷了“金三”后，北京二手房市場卻在“銀四”迎來褪色。4月份網簽數據顯示，二手房成交13928套。5月份以來，截至5月28日，二手房成交10968套。

　　對于北京地區二手房近期成交量的下滑現象，許冬表示，每年三四月份，北京都會出現小陽春，一方面春節積壓的客戶在3月份集中釋放；另一方面，5月份北京的小學陸續開始報名，有學區房需求的客戶需要在5月份之前盡早完成過戶。

　　在成交量逐月下滑的同時，北京地區二手房的掛牌量卻逐漸增多。截至記者發稿，據鏈家房源數據顯示，北京二手房掛牌量為119707套。而這一數據，在4月底為11.5萬套，3月份為10.2萬套。

　　諸葛數據研究中心報告顯示，4月份，10個重點城市二手住宅掛牌量為212.3萬套，環比上漲8.5%，同比上漲124.78%。近期大量房源掛出并且有繼續放量的態勢，一方面因為當前政策環境較為寬松，很多業主想要將房源掛出以盡快實現置換的需求；另一方面，掛牌量的增長也說明部分群體繼續持有房產的意愿不強，對房價上漲的預期減弱。

　　在《證券日報》記者走訪調查中，有房產中介表示，隨著近期成交周期變長，一些本來觀望的賣房人也掛出了房源，還有一些急售房源的業主開始在多個平臺掛牌，這也是近期掛牌量增多的原因之一。

　　巨豐投顧高級投資顧問謝后勤在接受《證券日報》記者采訪時表示，“房住不炒”已經深入人心，未來更多的成交是來自于剛需和改善，而非投資。

　　價格上漲動力不足

　　在成交量下降的同時，房價上漲動力也略顯不足。據諸葛數據研究中心監測數據，4月份，100個重點城市二手房市場均價為15662元/平方米，環比下降0.15%，較上月擴大0.05個百分點，同比下降0.4%，較上月擴大0.13個百分點。4月份隨著前期需求的集中釋放，市場活躍度下降，重點城市掛牌量繼續走高，成交規模回落，價格上漲動力不足，市場均價跌幅有所擴大，預計短期內二手房市場均價將呈現穩中趨降態勢。

　　北京市朝陽區某房產中介的經紀人告訴《證券日報》記者，他們門店負責維護的區域，有一套500萬左右的房源不到兩個月已經5次降價，累計降價幅度為46萬元。房子目前的掛牌價已經比同小區同戶型的其他房源價格低，還有10萬元至15萬元的下降空間。

　　中指研究院市場研究總監陳文靜在接受《證券日報》記者采訪時表示，4月份以來主要城市的新房、二手房市場活躍度普遍出現下滑，購房者置業情緒下降。近期部分核心一二線城市開始優化調控政策，上海、廣州等城市調整公積金政策，杭州、南京部分街道或區域放松限購，但整體力度仍較為有限，對提振市場活躍度、修復市場預期的效果并不明顯。

　　陳文靜進一步分析稱，市場企穩仍受到多個因素的影響和制約。一方面，房價下跌預期仍在。據中國房地產指數系統百城價格指數，4月份，百城新建住宅價格環比上漲0.02%，與上月持平，但百城中環比下跌的城市數量增加；百城二手房住宅價格環比繼續下跌，市場預期仍較弱。另一方面，近期個別房企償債壓力較大，也對市場預期形成擾動。

　　就記者實地走訪反映出的情況，以及整體房地產市場趨勢，陳文靜認為，熱點城市土地市場熱度較高，對當地房地產市場會形成一定支撐，但整體來看，當前全國房地產市場調整壓力依然在增加。

　　對于未來如何持續恢復市場信心，謝后勤認為，一方面需要給老百姓敢于消費購房的安全感，另一方面還需要有針對性的優惠政策來刺激當下剛需的釋放。