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            祥生的自救難題

            作者:用戶投稿 時(shí)間:2023-04-01 10:05 點(diǎn)擊:
            導(dǎo)讀:年報(bào)難產(chǎn)后,祥生的自救之路也被堵上。近日,華潤(rùn)萬(wàn)象生活公告稱,終止此前宣布的收購(gòu)浙江祥生物業(yè)服務(wù)有限公司全部股權(quán)交易。此次交易的終止,也意味著祥生控股集團(tuán)通過出

            年報(bào)難產(chǎn)后,祥生的自救之路也被堵上。近日,華潤(rùn)萬(wàn)象生活公告稱,終止此前宣布的收購(gòu)浙江祥生物業(yè)服務(wù)有限公司全部股權(quán)交易。此次交易的終止,也意味著祥生控股集團(tuán)通過出售物業(yè)資產(chǎn)“回血”的計(jì)劃落空了。對(duì)于凈負(fù)債率已達(dá)168%的祥生而言,在迎來杯水車薪的地產(chǎn)紓困穩(wěn)保產(chǎn)業(yè)基金“他救”之后,如今留給它最大的一條自救之路也被堵上了。

            兩個(gè)壞消息

            近期,祥生控股集團(tuán)接連傳出兩個(gè)壞消息。

            3月21日,祥生控股集團(tuán)公告稱,預(yù)計(jì)無法按照港交所的規(guī)定在2023年3月31日前刊登2022年全年業(yè)績(jī),股票將于4月3日上午9時(shí)起停牌,直至年報(bào)發(fā)出。

            祥生的自救難題

            年報(bào)之所以“難產(chǎn)”,祥生控股集團(tuán)方面的解釋是——缺人、缺“時(shí)間”。由于隨著多個(gè)部門(包括財(cái)務(wù)部及運(yùn)營(yíng)管理部)的關(guān)鍵團(tuán)隊(duì)人員近期辭任,人力不足,導(dǎo)致祥生控股集團(tuán)及其核數(shù)師難以對(duì)集團(tuán)截至2022年12月31日止財(cái)政年度合并財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行審計(jì)工作。

            另一方面,祥生控股集團(tuán)董事會(huì)及管理層正投入大量時(shí)間及精力處理針對(duì)公司的清盤呈請(qǐng),并與集團(tuán)的國(guó)內(nèi)外債權(quán)人進(jìn)行磋商,以尋求令人滿意的債務(wù)重組方案。

            2022年9月,因涉及未償還債務(wù)5000萬(wàn)美元,祥生控股集團(tuán)遭債權(quán)人提交清盤呈請(qǐng)。彼時(shí)也因此有過短暫停牌。

            根據(jù)港交所《上市規(guī)則》,若上市公司持續(xù)停牌18個(gè)月,港交所便有權(quán)將其除牌,截至目前,已有十多家在港上市內(nèi)地房企存在除牌風(fēng)險(xiǎn)。目前也有成功復(fù)牌的案例,停牌近一年后,佳兆業(yè)在眾多出險(xiǎn)房企中率先復(fù)牌,但也有房企逼近除牌“大限”,如2021年9月20日停牌的新力控股。

            地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)表示,阻礙復(fù)牌的原因,最主要是年報(bào)“難產(chǎn)”,但對(duì)于深陷流動(dòng)性危機(jī)的出險(xiǎn)房企而言,復(fù)牌的首要任務(wù),還是要在債務(wù)化解方面取得重大突破。

            為籌措資金紓解債務(wù)壓力,祥生控股集團(tuán)也走上了“賣子”求生之路,于2022年9月選擇向華潤(rùn)萬(wàn)象生活轉(zhuǎn)讓全部物業(yè)股權(quán)及關(guān)聯(lián)方債務(wù),交易代價(jià)約10.37億元,但最終未能如愿。

            3月28日,華潤(rùn)萬(wàn)象生活公告稱,終止此前宣布的收購(gòu)浙江祥生物業(yè)服務(wù)有限公司全部股權(quán)交易。此次交易的終止,也意味著祥生控股集團(tuán)通過出售物業(yè)資產(chǎn)“回血”的計(jì)劃落空了,這對(duì)于深陷流動(dòng)性危機(jī)的祥生來說無疑是雪上加霜。

            重找買家并不容易

            歷時(shí)近半年時(shí)間,祥生控股集團(tuán)的“賣子”計(jì)劃還是以失敗告終,如今交易中止,祥生控股集團(tuán)旗下的物業(yè)板塊也面臨或自營(yíng)、或重尋買家的命運(yùn),但二者的狀況都不容樂觀。

            北京商報(bào)記者了解到,2021年5月,祥生控股集團(tuán)旗下的祥生活服務(wù)向港交所遞交了招股書,當(dāng)年11月22日通過聆訊,但僅過了不到一個(gè)月,通過了港交所聆訊的祥生活服務(wù)招股書轉(zhuǎn)變?yōu)椤笆А睜顟B(tài)。

            彼時(shí)祥生活服務(wù)回應(yīng)稱,祥生活服務(wù)上市不是目的,只是促進(jìn)公司穩(wěn)健發(fā)展的手段之一。未來將持續(xù)關(guān)注市場(chǎng)動(dòng)態(tài),選擇更好的時(shí)機(jī)推進(jìn)上市計(jì)劃,以獲得市場(chǎng)予以更優(yōu)、更合理的估值。

            高估值的預(yù)期,推動(dòng)當(dāng)時(shí)不少房企積極分拆旗下物業(yè)上市,一時(shí)掀起了“物管”浪潮,大魚吃小魚的并購(gòu)也屢見不鮮。

            據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示,2021年物業(yè)管理行業(yè)已披露相關(guān)信息的并購(gòu)交易達(dá)77宗,涉及并購(gòu)方36家物業(yè)企業(yè);交易金額約362.5億元,相比2020全年交易總額大幅增長(zhǎng)約243%。

            但進(jìn)入2022年后,物管企業(yè)估值出現(xiàn)大幅回調(diào),收并購(gòu)熱度也有所減弱。2022年,物管行業(yè)的并購(gòu)交易僅31宗,交易金額約106.3億元,相比2021全年交易總額大幅收縮約70.8%。

            “可以看到當(dāng)前物企并購(gòu)熱情有所下降,行業(yè)整體的并購(gòu)數(shù)量和金額也在減少。頭部物企之前‘吃’得夠飽,經(jīng)過上輪熱度后,對(duì)于規(guī)模追求也回歸理性。”中國(guó)城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓指出,物企與房企母公司關(guān)聯(lián)度很高,雖然市場(chǎng)正在轉(zhuǎn)好,但各大房企還存在流動(dòng)性緊張的情況。目前有能力出手的也僅有頭部幾家,因此祥生控股集團(tuán)再次“賣子”短期內(nèi)并不容易找到合適的買家。

            謝逸楓稱,對(duì)于收購(gòu)方來說,目前市場(chǎng)標(biāo)的不乏優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),考慮價(jià)格的同時(shí),也會(huì)格外注重安全性。

            據(jù)此前招股書披露,2018-2020年,祥生活服務(wù)分別實(shí)現(xiàn)營(yíng)收2.45億元、3.39億元及4.59億元。其中,祥生控股集團(tuán)及其合營(yíng)企業(yè)及聯(lián)營(yíng)公司,還有祥生控股集團(tuán)創(chuàng)始人陳國(guó)祥控制的其他實(shí)體所開發(fā)物業(yè)提供的服務(wù)產(chǎn)生總收入分別為1.97億元、3.12億元、4.27億元,分別占同期營(yíng)收的80.4%、92%、93%。

            可以看到,在母公司遭遇流動(dòng)性危機(jī)后,依靠母公司存活的祥生活服務(wù)也難有“造血”能力。

            自救之路難在哪

            祥生控股集團(tuán)的流動(dòng)性危機(jī)距今已經(jīng)爆發(fā)一年有余,從2022年3月正式“官宣”后,該公司的好消息并不多。

            2022年3月,祥生控股集團(tuán)公告披露,未能按期支付2億美元債的1200萬(wàn)美元利息。但彼時(shí),公告稱只是“流動(dòng)性出現(xiàn)階段性問題”,祥生控股集團(tuán)也向外界傳達(dá)了“絕對(duì)不躺平”的態(tài)度。但因該筆債券違約,導(dǎo)致后續(xù)祥生控股集團(tuán)的其他優(yōu)先票據(jù)交叉違約。

            祥生控股集團(tuán)發(fā)布的最近一期財(cái)報(bào)顯示,截至2022年6月30日止的6個(gè)月內(nèi),祥生控股集團(tuán)約68.62億元的債務(wù)已違約或交叉違約。截至2022年6月末,祥生控股集團(tuán)約161.73億元的債務(wù)將于一年內(nèi)到期,同期現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物僅為14.73億元,資金缺口高達(dá)147億元。

            面對(duì)流動(dòng)性危機(jī),祥生控股集團(tuán)也開啟一系列的“自救”行動(dòng),包括但不限于資產(chǎn)變賣、折價(jià)促銷等。“尋找合適的機(jī)會(huì),出售若干項(xiàng)目開發(fā)公司的股權(quán),以產(chǎn)生額外的現(xiàn)金流入。”被祥生控股集團(tuán)作為改善財(cái)務(wù)狀況的重要措施之一。有媒體不完全統(tǒng)計(jì),2022年祥生控股集團(tuán)累計(jì)對(duì)外售出超過17億元資產(chǎn),但與巨大的資金缺口相比,依然杯水車薪。現(xiàn)如今,最優(yōu)質(zhì)的物業(yè)資產(chǎn)也賣不動(dòng)了。

            銷售方面,2023年前2個(gè)月,祥生控股集團(tuán)累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷售總額約33.19億元,同比下降47.8%。

            在業(yè)內(nèi)人士看來,銷售承壓、資產(chǎn)出售遇阻,目前祥生控股集團(tuán)只能通過債務(wù)重組獲得喘息。對(duì)于出險(xiǎn)房企來說,在重組談判過程中,最重要的還是有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的增信,不然也不容易打動(dòng)債權(quán)人。

            2月20日晚間,祥生控股集團(tuán)發(fā)布公告稱,公司正就5筆美元債啟動(dòng)重組程序,合計(jì)超過6.4億美元。北京商報(bào)記者注意到,其中有4筆美元債已是逾期狀態(tài),合計(jì)約4.4億美元,另一筆美元債將在2023年8月到期,金額為2億美元。

            美元債重組、被債權(quán)人申請(qǐng)“清盤”,祥生的自救博弈還在繼續(xù)。

            祥生的自救之路有多難?就物業(yè)收購(gòu)暫停的影響、美元債重組等問題,北京商報(bào)記者試圖與祥生控股集團(tuán)方面取得聯(lián)系,按照官網(wǎng)上的電話打過去后——“對(duì)不起,您所撥打的用戶未交電話費(fèi)”。

            北京商報(bào)記者 王寅浩

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