首套與二套房貸利率差持續(xù)擴(kuò)大 專家建議降低改善性需求置換成本

　　本報(bào)記者 彭 妍

　　盡管LPR已連續(xù)9個(gè)月保持不變，但在首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制下，越來越多城市調(diào)降了首套房貸款利率。值得注意的是，首套房貸款利率回調(diào)，二套房貸款利率保持不變，當(dāng)前部分城市首套、二套房貸利率差較大。貝殼研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，5月份，百城整體首套、二套房貸款利率差擴(kuò)大至91BP，二套改善需求的房貸成本較高。

　　對此，受訪業(yè)內(nèi)專家表示，當(dāng)前改善需求是市場修復(fù)的關(guān)鍵支撐，建議因城施策，適當(dāng)降低二套房貸利率，促進(jìn)二套改善需求釋放。

　　首套房利率繼續(xù)下降

　　5月22日，中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，2023年5月22日貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）為：1年期LPR為3.65%，5年期以上LPR為4.3%，均與上月持平。具體執(zhí)行中，各地銀行的住房貸款利率有何變化？

　　記者了解到，由于多數(shù)符合“首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制”條件的城市已下調(diào)房貸利率水平，5月份，百城首套房貸款利率降速繼續(xù)趨緩。從具體城市看，截至5月23日，5月份以來僅中山市再次下調(diào)首套房貸款利率，其他城市首套、二套房貸款利率均不變。

　　中山市某國有大行工作人員對《證券日報(bào)》記者表示，自今年5月份起，中山市再次下調(diào)首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限至3.7%。

　　貝殼研究院監(jiān)測顯示，2023年5月份，貝殼百城首套房貸利率平均為4%，較上月微降1BP；二套房貸利率平均為4.91%，與上月持平。5月份，首套、二套房貸利率較去年同期分別回落91BP和41BP。

　　中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜對《證券日報(bào)》記者表示，5月份以來購房需求釋放動(dòng)能減弱，基本面較弱的城市市場調(diào)整壓力增加，短期這部分城市住房價(jià)格仍有下跌預(yù)期。下一個(gè)評估期將在6月底啟動(dòng)，屆時(shí)各地將根據(jù)2023年3月份至5月份的新房價(jià)格變化決定是否調(diào)整房貸利率下限。短期來看，市場調(diào)整壓力大的城市下調(diào)房貸利率的預(yù)期仍在，此前已經(jīng)下調(diào)房貸利率下限的城市也存在進(jìn)一步下調(diào)的空間。

　　東方金誠首席宏觀分析師王青對《證券日報(bào)》記者表示，后續(xù)房貸利率能否持續(xù)下調(diào)將主要取決于樓市走向。高頻數(shù)據(jù)顯示當(dāng)前一線城市樓市反彈明顯，價(jià)格走勢偏強(qiáng)，短期內(nèi)下調(diào)房貸利率的可能性較小。

　　激活改善型需求

　　在首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制下，首套房貸款利率回調(diào)，二套房貸款利率保持不變。因此，二套改善需求的房貸成本較高。

　　王青表示，考慮到政策面持續(xù)要求合理釋放改善性住房需求，若二季度樓市回升過程出現(xiàn)波折，各地將進(jìn)一步加快二套房貸款利率下調(diào)步伐，同時(shí)推動(dòng)“帶押過戶”等政策創(chuàng)新，著力降低改善性需求的置換成本，進(jìn)一步激活二手房市場，推動(dòng)樓市整體企穩(wěn)回升。

　　貝殼研究院市場分析師劉麗杰對記者建議因城施策，適當(dāng)降低二套房貸款利率，促進(jìn)二套改善需求釋放。

　　陳文靜認(rèn)為，促進(jìn)改善性需求入市，可以從加大對改善性需求稅費(fèi)優(yōu)惠力度等方面著手。對于購房者而言，2022年9月份，財(cái)政部和稅務(wù)總局發(fā)布的《關(guān)于支持居民換購住房有關(guān)個(gè)人所得稅政策的公告》，一年內(nèi)換房可享個(gè)稅退稅優(yōu)惠。今年5月初，針對降低購房成本，監(jiān)管部門不斷落實(shí)相關(guān)舉措。因城施策指導(dǎo)下，多地也在調(diào)整首套、二套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，支持換房需求。

　　“從政策空間上來看，釋放改善性住房需求、降低置換成本，一方面繼續(xù)優(yōu)化‘認(rèn)房認(rèn)貸’政策，降低首付比例、降低房貸利率，調(diào)整普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)等；另一方面，降低交易稅費(fèi)，加快落實(shí)降低中介費(fèi)用、落實(shí)‘帶押過戶’等，降低置業(yè)成本。”陳文靜表示。