住房“以舊換新”能激活多大需求？

　　王麗新

　　加入住房“以舊換新”的城市正持續(xù)增多。短短幾天內(nèi)，鄭州、常熟、海安等多地相繼推出住房“以舊換新”政策，激活改善性需求。

　　住房“以舊換新”政策，是當(dāng)前多地支持住房消費(fèi)的“大招”之一。中指研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2023年以來(lái)，已有超過(guò)30個(gè)城市表態(tài)支持住房市場(chǎng)的“以舊換新”，并出臺(tái)相關(guān)細(xì)則。

　　筆者認(rèn)為，整體來(lái)看，該政策已從過(guò)去的“試點(diǎn)+自發(fā)”性質(zhì)，逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橛邢到y(tǒng)謀劃、配套政策更多、覆蓋面更廣的支持性政策“組合拳”中的重要“一拳”，核心目標(biāo)是加快房產(chǎn)流動(dòng)，提振市場(chǎng)信心。

　　首先，“開(kāi)通”三種主流模式推進(jìn)政策落地，提升樓市交易活躍度。參考鄭州、濟(jì)南等多城住房“以舊換新”政策可知，不同城市、不同樓盤(pán)皆“因城、因項(xiàng)目”施策，但“開(kāi)通”的主流模式有三種。

　　第一種是“幫賣(mài)模式”，即購(gòu)房者、開(kāi)發(fā)商及中介等相關(guān)方簽訂多方協(xié)議，購(gòu)房者可在開(kāi)發(fā)商處認(rèn)購(gòu)并鎖定房源，并由委托的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)出售舊房，若一定期限內(nèi)舊房售出則按流程購(gòu)買(mǎi)新房，若舊房未售出則退還新房認(rèn)購(gòu)金。如此一來(lái)，提高了房屋銷(xiāo)售的確定性，有助于降低房企銷(xiāo)售壓力。

　　第二種是收購(gòu)模式，即收購(gòu)方接手購(gòu)房者的舊房，購(gòu)房者再通過(guò)補(bǔ)差價(jià)或貸款等方式購(gòu)入新房，涉及的收購(gòu)方主要有兩大類(lèi)，開(kāi)發(fā)商和地方國(guó)資平臺(tái)。為了加快新房去化，開(kāi)發(fā)商參與積極性有所提升。但地方國(guó)資平臺(tái)的進(jìn)場(chǎng)是新亮點(diǎn)，核心在于撬動(dòng)的交易規(guī)模會(huì)更大，同時(shí)兼顧未來(lái)保障性租賃住房籌集規(guī)劃。比如，鄭州城市發(fā)展集團(tuán)計(jì)劃全年完成收購(gòu)5000套。當(dāng)然，這種模式極為考驗(yàn)收購(gòu)主體處置舊房產(chǎn)的能力，其購(gòu)入的二手房大致有三種“去處”，一是作為保障性住房或人才房使用；二是作為租賃性住房去運(yùn)營(yíng)收租；三是運(yùn)用自身渠道或委托給第三方機(jī)構(gòu)出售。

　　第三種是“補(bǔ)貼模式”，各地補(bǔ)貼力度和形式多有不同，但補(bǔ)貼對(duì)象大致可以分為兩類(lèi)，一是企業(yè)，二是購(gòu)房者。在企業(yè)端，部分城市鼓勵(lì)房企購(gòu)買(mǎi)意向購(gòu)房人的存量房，給予房企總購(gòu)房款一定比例的財(cái)政補(bǔ)貼。在購(gòu)房者端，有城市表態(tài)，在2024年通過(guò)“以舊換新”換購(gòu)新房的群眾，均可享受契稅補(bǔ)貼30%的優(yōu)惠。由此可見(jiàn)，“兩端”補(bǔ)貼齊發(fā)力，再輔以多種配套政策，皆為讓不動(dòng)產(chǎn)盡快“動(dòng)起來(lái)”。

　　其次，疏通一二手房市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)堵點(diǎn)，深度激活樓市流動(dòng)性，更大范圍滿(mǎn)足改善性住房需求。當(dāng)前，多地一二手房市場(chǎng)呈現(xiàn)兩大共性特征，一是二手房掛牌量持續(xù)增加，改善需求的換房意愿比較強(qiáng)烈，但亦導(dǎo)致變現(xiàn)更難；二是開(kāi)發(fā)商為加快回籠資金，輸出各種營(yíng)銷(xiāo)手段，但難以激活改善性需求入市。新房銷(xiāo)售和二手房銷(xiāo)售陷入僵局，其癥結(jié)在于需率先完成舊房出售。

　　多地出臺(tái)住房“以舊換新”政策，正是試圖“對(duì)癥下藥”，旨在疏通二手房交易時(shí)間長(zhǎng)、掛牌量大、手續(xù)繁瑣等阻礙交易的堵點(diǎn)，力爭(zhēng)有效促進(jìn)一二手房流通，助力樓市預(yù)期轉(zhuǎn)好。從政策落地效果來(lái)看，不同城市成效不同。總體而言，在這一過(guò)程中，擁有一二手房聯(lián)動(dòng)客戶(hù)資源優(yōu)勢(shì)的中介機(jī)構(gòu)將發(fā)揮重要作用，若匹配周期較快，效果會(huì)較為明顯。

　　第三，打通交易各個(gè)環(huán)節(jié)，保障資金及交付安全，以保護(hù)購(gòu)房者權(quán)益為底線(xiàn)，至關(guān)重要。與家電家具的以舊換新相比，住房的“以舊換新”操作難度要大很多。在這一交易過(guò)程中，如何確保每一個(gè)環(huán)節(jié)都能正常運(yùn)轉(zhuǎn)，怎樣規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)和做好監(jiān)管，都關(guān)乎政策落地見(jiàn)效的力度。

　　一方面，要保證資金安全、交付安全，時(shí)間銜接順暢，讓買(mǎi)賣(mài)雙方都安心放心。比如，由政府打造“賣(mài)一買(mǎi)一”兩個(gè)不同流程的資金對(duì)接機(jī)制，實(shí)現(xiàn)資金的全流程、封閉式流轉(zhuǎn)。另一方面，以居民最敏感的舊房如何作價(jià)為例，要合理合規(guī)，根據(jù)置換模式設(shè)置價(jià)格評(píng)估機(jī)制。比如，鄭州的方法是“委托專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，對(duì)待收購(gòu)二手住房進(jìn)行價(jià)值評(píng)估”。

　　總而言之，技術(shù)支持和制度建設(shè)需相互支撐，為“以舊換新”發(fā)揮實(shí)際效果護(hù)航。當(dāng)然，若能持續(xù)激活換房需求，將積極促進(jìn)有效供給匹配有效需求，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行形成有力支撐。