房齡60年 還有10%業主 不愿“原拆原建”

　　最近，浙江省開展城鎮老舊小區自主更新試點工作的消息，引發了一波又一波的關注。以杭州拱墅區“浙工新村”、衢州江山市“永安里片區”項目為試點的積極探索，給不少老舊小區舊房解危改造趟出一條新路。之后，杭州不少老舊小區都開啟了“原拆原建”民意調查。

　　不少居民盼著能以這種方式早日住進新房，當然，也有不同意見。

　　最近，潮新聞?錢江晚報“記者幫”接到多個小區居民的咨詢。杭州溪畔花園小區4幢一位業主說，自家樓幢1956年建成，距今已60多年，“本以為這么古老的房子，這項提議（指原拆原建）一定是百分百通過，沒想到一征集意見，只有90%左右的同意率。”

　　那些不愿“原拆原建”的業主，他們的顧慮是什么？“原拆原建”，對所有老舊小區都適用嗎？

　　各有各的現實考量

　　難以統一的拆建意見

　　溪畔花園小區緊鄰文一路，是文一街小學和杭州市十三中的學區房。小區一共21幢樓，除6到11幢（電梯房）沒參與原拆原建意見征集，其他樓幢全部參與。

　　最古老的一幢就是靠近小區門口的4幢，建于上世紀50年代。外側是層疊的磚墻，電線在墻壁上蜿蜒爬行，下水管道裸露在外；樓道內有漏水等情況。

　　4幢共3個單元，1單元6戶，2單元9戶，3單元5戶。住戶有的已在此地住了幾十年，有的為學區不久前剛搬進……所有住戶都填了原拆原建民意調查表。

　　業主吳女士（化名）告訴記者，4幢大部分業主都同意了，“不同意原拆原建的有3戶。”

　　一位住戶陳述了不同意的顧慮――“拆除后要到其他地方暫住，有沒有補貼？”還有一戶剛剛裝修了房子，花了幾十萬。他說，如果原拆原建，裝修投入豈不是白費了？“不會有相應的補償。”

　　一樓有一戶，有個不小的院子。“如今市中心哪里有這么大院子的戶型。”這位住戶對記者說，若是原拆原建，面對房產證面積與實際面積不符的情況，按哪個算？

　　小區其他幾幢也有不少居民說出了各自不愿原拆原建的理由。“我年紀大了，不想折騰了，孩子也不在杭州。”一位居民說。

　　吳女士表示，原拆原建的好處顯而易見，“但征求意見后，發現每一戶都有自己的現實考量。現在，我們打算退一步，想要單獨對4幢原拆原建，排除其他樓幢，但不知道這個辦法是否可行？”

　　記者從西溪街道溪畔社區了解到，目前仍在等待政府出臺相關細則，接著要先去做房屋評級，而后做居民工作，看是否能擴大同意比例。“等后續細則出臺后，會盡力報送試試。”

　　此外，杭州閘弄口新村等多個小區也就“原拆原建”進行了民意調查，同樣普遍存在意見不統一的情況。

　　從增量擴張到存量挖潛

　　專家：自主更新或是未來趨勢

　　老舊小區自主更新，相比過去的統一拆遷安置來說是個新事物。居民統一意見，共同出資，原拆原建，杭州浙工新村就是個相對成功的案例。

　　浙工新村共有14幢，最早一幢建于1983年，原是浙江工業大學教職工宿舍。作為全省首個采取自主更新模式重建的危舊房小區，主要出資人是居民。在此基礎上，其余部分由舊改、加梯、未來社區創建等政策性補貼予以解決，整個項目做到收支基本平衡。

　　出資的方法是：譬如業主原產權面積約74平方米，改造費用為1350元/平方米，需承擔約10萬元的重置費用；擴面20平方米，按照34520元/平方米，擴面費用大約是69萬元；計劃購買一個車位，費用約20萬元，一共出資100萬元。

　　浙工新村更新項目，2023年11月底正式開工，計劃2025年竣工。

　　浙江清華長三角研究院新經濟研究中心副主任呂淼說，杭州目前原拆原建的難點，一是居民意愿協調難度偏高。大規模的原拆原建項目需要巨額資金支持，盡管有如浙工新村居民自籌資金的成功案例，但并非所有小區都能做到，多數老舊小區居民對改造即便有意愿也難以短期內籌集上百萬資金。二是老城區空間規劃仍待優化調整，原拆原建涉及到復雜的空間利用和存量更新問題，需要市級層面做好統籌，明確整體空間規劃方向及相關拆建區塊的功能定位，并能提供相關的拆建指導和法律政策支持。三是配套設施的差異化布局。不同社區人口結構和人口屬性存在較大差異，切莫改造方案千篇一律。

　　此外，杭州老舊小區自主更新，在資金籌措、政策幫扶、居民安置、運作市場化等方面還需要借鑒更多成功案例。

　　“如出臺資金分擔機制，鼓勵本地房地產公司等社會資本參與，并提供給參與改造的居民必要的財政補貼。或者審慎制定出臺市級統籌的原拆原建方案，明確空間布局、改造標準、安置方案、產權變更等內容，減少法律糾紛。”呂淼說。

　　杭州城鎮化進程已進入了成熟期，城鎮的開發邊界漸趨穩定，城市建設方式必然會由原先的增量擴張轉向存量挖潛。“拆建不僅能夠有效盤活現有住宅用地資源，還能在一定程度上彌補老城區民生供給及市政設施布局不均衡不充分的問題。”呂淼表示。

　　呂淼建議，部分老齡化較高的小區可順勢摸排老齡人口的居住情況，在新建基礎上增加家庭式緊急救助系統、智能化家居、智慧養老設備、公共空間升降梯等應用；部分外來人口及獨居人口較多的小區，可順勢在公共區域加設健身房、影音廳、咖啡館、寵物店等公共空間。“需要做好統籌，明確整體空間規劃方向及相關拆建區塊的功能定位，做好配套設施的差異化布局。”