新一輪房地產政策組合拳有何亮點？專家分析

　　近日多部門推出提振房地產市場政策組合拳，其中有關“保交房攻堅戰”的系列政策更是引人關注。17日，全國切實做好保交房工作視頻會議在京召開，會議強調要深入貫徹落實4月30日中央政治局會議部署，打好商品住房爛尾風險處置攻堅戰，扎實推進保交房、消化存量商品房等重點工作。另外，國務院新聞辦17日舉行了國務院政策例行吹風會，住房城鄉建設部表示，將會同金融監管總局等部門出臺城市商品住房項目保交房攻堅戰工作方案，重點要讓老百姓按合同約定如期拿到驗收合格的房子。同時，17日中國人民銀行連續發布多條購房新政，也引發了市場熱議。

　　?城市商品房“保交房攻堅戰”具體如何打？

　　?此次多部門發布的提振房地產市場的政策組合拳有何亮點？

　　?這些政策組合拳與以往有何不同？或將帶來哪些改變？

　　一起關注↓↓↓

　　城市商品房“保交房攻堅戰”如何打？

　　住房城鄉建設部：將圍繞四項重點 做好保交房工作

　　在17日的國新辦政策例行吹風會上，住建部表示，將圍繞四項重點內容做好保交房工作。具體有哪些內容？

　　一是打好商品住房項目保交房攻堅戰，防范處置爛尾風險。按照市場化、法治化原則，分類處置在建已售未交付的商品住房項目，推動項目建設交付，切實保障購房人合法權益。

　　二是進一步發揮城市房地產融資協調機制作用，滿足房地產項目合理融資需求。城市政府推動符合“白名單”條件的項目“應進盡進”，商業銀行對合規“白名單”項目“應貸盡貸”，滿足在建項目合理融資需求。

　　三是推動消化存量商品住房。城市政府堅持“以需定購”，可以組織地方國有企業以合理價格收購一部分存量商品住房用作保障性住房。

　　此外，各地還將妥善處置盤活存量土地。目前尚未開發或已開工未竣工的存量土地，通過政府收回收購、市場流通轉讓、企業繼續開發等方式妥善處置盤活，推動房地產企業緩解困難和壓降債務，促進土地資源高效利用。

　　國家金融監督管理總局：將建立健全城市房地產融資協調機制

　　目前，全國297個地級及以上城市都建立了房地產融資協調機制。國家金融監督管理總局17日表示，將建立健全城市房地產融資協調機制，繼續堅持因城施策，全力支持應續建項目融資和竣工交付，切實做好保交房工作，保障購房人合法權益。

　　城市房地產融資協調機制主要是匯總轄內房地產項目情況，按照條件和標準審核“白名單”項目，對于暫時不符合條件與標準的項目，要督促有關各方加大整改力度，切實解決相應問題，使其符合“白名單”的項目條件和標準。

　　國家金融監督管理總局副局長 肖遠企：“白名單”由房地產項目公司自愿申報，所在城市的區縣預審并提出名單。城市協調機制組織甄別審查，符合條件與標準的納入“白名單”，不符合條件與標準的要實施整改，推動問題解決，形成閉環管理機制。

　　肖遠企表示，城市房地產融資協調機制要負責優化預售資金監管流程，合理確認預售監管資金的額度。同時，要壓實房地產企業和房地產項目公司的責任。

　　多部門推出提振房地產市場政策組合拳

　　中國人民銀行：設立3000億元保障性住房再貸款

　　另外，多部門也推出了提振房地產市場政策組合拳，中國人民銀行17日發布消息，將推出保障性住房再貸款等四項政策措施。這個3000億元規模的保障性住房再貸款政策具體如何規劃執行？

　　保障性住房再貸款規模3000億元，利率1.75%，期限1年，可以展期4次。發放對象包括政策性銀行、國有商業銀行、股份制商業銀行等21家全國性銀行。銀行按照自主決策、風險自擔原則發放貸款。人民銀行按照貸款本金60%發放再貸款，可帶動銀行貸款5000億元。

　　招聯首席研究員 董希淼：人民銀行提供低成本的再貸款資金，激勵21家全國性商業銀行向城市政府選定的地方國有企業發放貸款，支持以合理價格收購已經建成未出售商品房，用作保障性住房。

　　從收購對象看，嚴格限定為房地產企業已建成未出售商品房，對不同所有制房地產企業一視同仁。同時，嚴格把握所收購商品房的戶型、面積標準。從收購主體看，被選定的地方國企及所屬集團不得涉及地方政府隱性債務，不得為政府融資平臺。從收購用途看，全部用于保障性住房配售或者租賃。

　　中國人民銀行發布多條購房新政 將有哪些變化？

　　17日，中國人民銀行連續發布多條購房新政，具體都有哪些？

　　首套房最低首付比例調整為不低于15%

　　中國人民銀行、國家金融監督管理總局發布通知：對于貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例，調整為不低于15%；二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低于25%。

　　下調個人住房公積金貸款利率

　　此外，中國人民銀行決定，自2024年5月18日起下調個人住房公積金貸款利率0.25個百分點，5年以下（含5年）和5年以上首套個人住房公積金貸款利率分別調整為2.35%和2.85%；5年以下（含5年）和5年以上第二套個人住房公積金貸款利率，分別調整為不低于2.775%和3.325%。

　　取消首套二套商貸利率政策下限

　　同時，取消全國層面首套住房和二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限。

　　房貸利率調整 購房者負擔下降

　　據專家分析預測，取消全國層面首套住房和二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限后，大多數城市房貸利率可能下降0.3或者0.4個百分點；按照100萬貸款、30年期限、等額本息還款方式計算，總利息支出可減少7萬多元。

　　專家分析：為什么選擇此時推出政策組合拳？

　　為什么選擇此時推出一系列提振房地產市場的政策組合拳？當前市場面臨哪些挑戰？

　　中國社科院金融研究所房地產金融研究中心主任 尹中立：17日下午的國務院新聞辦政策吹風會，實際上已經有了明確的答案。源于前四個月房地產的統計數據，應該說是超預期的下行。主要表現為：

　　房地產價格持續走低，而且有加速下跌的風險。

　　房地產市場的投資下滑了9.8%，接近10%。在過去三年連續下滑的基礎之上，第四年大幅度下行。

　　房地產的銷售，新房銷售的面積下降了20%多，金額下降的幅度更大一點，接近30%。而且這也是在連續幾年下跌的基礎之上，出現了較大幅度的下跌。

　　房地產市場對整個經濟運行的全局，應該說有牽一發而動全身的作用。龍頭行業出現了異常的下跌，這個時候穩定房地產市場就變得非常迫切。

　　專家分析：此次政策組合拳有哪些亮點？

　　中國社科院金融研究所房地產金融研究中心主任 尹中立：第一是房地產市場的按揭貸款首付比，無論是首次購房還是二套房，都降到了歷史最低位。可以類比2008年為了應對全球金融危機，當時首次置業的首付比降到了20%，而這一次降到了15%，這是歷史的最低位。這個首付比的大幅度下降，實際上就可以有效刺激需求，讓那些口袋里資金難以滿足20%或者是30%的客戶，順利地進入到買房行列。其次是把房地產按揭貸款的利率也下調到歷史的最低位。這兩點都是為了刺激需求。相信作用之下，房地產市場應該會出現回暖。

　　第二是這次啟用了新的貨幣政策工具，雖然從數量上來看不是太大，是央行用再貸款的方式來促進全國的保交樓工作的實施，可以有效緩解房地產開發企業的消化存量任務，讓它們的資金盡快地得到回籠。有了資金以后，保交樓的任務就能夠順利地實施。雖然首次貸款的額度只有3000億，但這是一個新的政策工具，這個工具從無到有，它就意味著質的變化。可以類比2015年我們實施了棚改貨幣化的政策操作，原理是一樣的，資金的來源是央行，然后利用市場化的機制，讓資金注入到房地產市場。

　　陜西西安：取消住房限購政策出臺 咨詢看房客戶增加

　　其實，最近全國多地也“因城施策”，推出了多項優化和調整房地產政策，包括商品住房以舊換新、取消限購、進一步放寬落戶條件等新政密集落地。這些政策發布后，市場反應如何呢？先去西安看一看↓

　　總臺記者 陳武：在西安市東郊的一處房產項目售樓部，雖然不是周末，但是現場依然有不少人來看房、選房。

　　在售樓部，丁先生正在了解項目信息，此次放開限購后，像他這樣非西安戶籍的人群，可以選購的范圍從二環外擴大到西安全市。

　　客戶 丁先生：我老家在甘肅天水那邊，之前西安一直處于限購，想買房子但是一直買不了。最近半年對于購房者來說，不斷有好的消息，好的政策。

　　此外，在西安《關于進一步促進房地產市場平穩健康發展的通知》中還明確，多子女家庭使用公積金貸款購買住房的，貸款最高額度在現行信貸政策基礎上提高至1.2倍。公積金貸款額度上升，也讓一部分觀望者加快了購房的進度。

　　客戶 顧先生：公積金原來只能貸80多萬，現在公積金可以貸到100多萬。我的貸款一共200多萬，公積金多貸20多萬近30萬的情況下，我每個月的月供就會少1000多塊錢，相當于實惠就落到我們這邊了，政策還是比較好的。

　　為了帶動銷售，開發商也適時推出了特價房、車位補貼、贈送物業費等多種購房優惠。

　　相較于新房市場，記者在西安市的一些中介機構走訪發現，西安二手房掛牌量也在迅速增長。據某房產網站數據顯示，西安限購政策放開后的第二天，西安二手房單日掛牌量已新增近900套。目前，僅這家中介網站上，西安二手房掛牌量已經超過13萬套。

　　浙江杭州：房產新政落地 咨詢和交易熱度增加

　　浙江杭州近日也發布了優化調整房地產市場調控的七條新政，其中包括全面取消市場限購。市場反應如何呢？來看記者在當地的采訪↓

　　這個新樓盤位于浙江杭州拱墅區運河新城板塊，第一次開盤推出的141套房源，吸引了1818組購房者登記。

　　該樓盤負責人表示，杭州房地產新政發布前，前來看房的主要還是以本地客戶為主；但是現在，上海、溫州、臺州等地的客戶，也參與了登記報名。

　　相比新房，二手房市場對于“杭七條”新政的反應更加快速直接。在一家房產中介門店，盡管是午休時間，房產經紀人也一直在忙著帶客戶看房。

　　某房產中介經紀人 李榮：原來一周可能只有兩、三個帶看，現在我們一天就有三、四組帶看。

　　據某房產中介平臺統計數據顯示，杭州樓市新政發布一周后，二手房咨詢量增長30%，二手房買賣房源增長46%，下定量新增24%。

　　某房產中介經紀人 楊華波：很多人會選擇這些老小區，第一個是符合首次置業的價位段，第二個它的地段本身就是有一個非常好的優勢，第三個就是外地戶口，想到杭州來落戶的也是非常多。

　　此次政策組合拳與以往有何不同？

　　看了兩個地方的例子，可以說此前因城施策的部分政策效果已經顯現，相信此次中央級政策組合拳的推出對整個市場的提振作用將更加明顯，那么此次政策與以往有何不同？預計效果如何？

　　調控政策首次在供給和需求兩端同時發力

　　中國社科院金融研究所房地產金融研究中心主任 尹中立：這一次出臺的政策，作用點和以往不太一樣。以往在房地產調控政策當中，往往是選擇刺激需求或者是刺激供給。在供給和需求兩端同時發力，這還是第一次。

　　從刺激需求的角度來看，過去的一年當中已經數次出臺政策，應該說力度也是相當大的。但是從過去幾個月的觀察來看，市場并沒有被有效激活，原因出在供給側。因為開發商出現了資金的違約風險，就使得期房購買者，爛尾的風險就會大大增加。我們的新房銷售85%是期房。爛尾風險難以消除的時候，即使有買房的需求，大家都會望而卻步，不敢輕易地去購買期房。那么，這個時候刺激需求的政策就不會起到立竿見影的效果。

　　化解房企債務風險 供需兩端雙管齊下

　　這一次是雙管齊下，不僅僅刺激需求，而且采取了有效的措施，開設了新的貨幣政策工具，去化解房地產開發企業的債務風險。它的效果肯定比單側發力有效得多。