樓市促銷(xiāo)出新招，“先交付后還貸”引矚目

　　近日，在陜西西安高陵區(qū)，中糧?天悅樓盤(pán)推出“先交付后還貸”，即“購(gòu)房者最低首付總房款20%后即可購(gòu)房，在臨近交付時(shí)再辦理貸款”。作為西安市首例，樓市的一大創(chuàng)新之舉，直面“保交付”這個(gè)消費(fèi)者最關(guān)心的問(wèn)題，消息一出，一石激起千層浪，迅速引發(fā)各方關(guān)注與討論。

　　8月30日，記者來(lái)到位于高陵區(qū)鹿苑大道與上林三路交匯處的中糧?天悅售樓部，正對(duì)大門(mén)的紅色液晶屏中央顯示著“未交付，不還貸”幾個(gè)大字。現(xiàn)場(chǎng)工作人員正忙著為看房的客戶(hù)講解著“購(gòu)買(mǎi)該樓盤(pán)的十大理由”，售樓部里不時(shí)有電話(huà)響起。據(jù)售樓部銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，該政策推出近一周時(shí)間，售樓部整體到訪(fǎng)量增加了30%，打電話(huà)咨詢(xún)的客戶(hù)就更多了。

　　在售樓部后面的該樓盤(pán)建設(shè)現(xiàn)場(chǎng)，記者看到，各棟樓已經(jīng)封頂，工人們正進(jìn)行著樓層內(nèi)部裝修、外立面粉飾和小區(qū)綠化等工作。“這里有10棟樓，能容納近4000戶(hù)住戶(hù)，預(yù)計(jì)2025年4月份交付。”售樓部有關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)。

　　據(jù)樓盤(pán)置業(yè)顧問(wèn)介紹，該樓盤(pán)推出的“先交付后還貸”活動(dòng)，是指購(gòu)房者在繳納最少20%的首付款后，需要遞交一次資料，核實(shí)是否具有貸款資質(zhì)。如果滿(mǎn)足購(gòu)房條件，在交房前一段時(shí)間再通知客戶(hù)去辦理按揭貸款，并進(jìn)行網(wǎng)簽。

　　在部分項(xiàng)目交房難以保證的背景下，該樓盤(pán)“先交付后還貸”活動(dòng)引發(fā)了市場(chǎng)的高度關(guān)注。在社交平臺(tái)上，大部分網(wǎng)友對(duì)此表示認(rèn)可，認(rèn)為“保障了購(gòu)房者利益，是一種為百姓謀福利的好方式”“消費(fèi)者基本不用擔(dān)心爛尾交不了房的問(wèn)題，應(yīng)該大力推廣”等。也有網(wǎng)友提出疑問(wèn)，“萬(wàn)一還是爛尾了，首付會(huì)不會(huì)打水漂”“若后期銀行貸款批不下來(lái)，首付款還能退嗎”“會(huì)不會(huì)存在名與實(shí)、與法不符的可能”等。

　　對(duì)此，該售樓部相關(guān)負(fù)責(zé)人回應(yīng)，按照以往做法，如果樓盤(pán)爛尾，購(gòu)房者不僅損失了首付，貸款還需繼續(xù)償還。而“先交付后還貸”政策不僅降低了購(gòu)房者買(mǎi)房交付的風(fēng)險(xiǎn)，而且一定程度降低了購(gòu)房者負(fù)擔(dān)。支付完首付后會(huì)有一段緩沖期，不用直接背負(fù)上房貸的壓力。“我們還承諾，倘若非不可抗力未能如期交付，購(gòu)房者可以全額退款，不承擔(dān)違約責(zé)任，這基本意味著可以100%退款。”該負(fù)責(zé)人表示。

　　針對(duì)該樓盤(pán)推出的“先交付后還貸”，高陵區(qū)住建局房管所的工作人員日前向媒體表示，這種按揭方法屬于企業(yè)的銷(xiāo)售方式，目前還沒(méi)有相關(guān)規(guī)定，但房管所將加強(qiáng)對(duì)該企業(yè)備案情況監(jiān)管。

　　有業(yè)內(nèi)人士表示，“先交付后還貸”有其利好。在購(gòu)房者層面，降低了首付門(mén)檻，延緩了還款時(shí)間，減少了房貸成本；在開(kāi)發(fā)商層面，提升了項(xiàng)目關(guān)注度和競(jìng)爭(zhēng)力，增加了項(xiàng)目銷(xiāo)售量和回款量。但其實(shí)際上是房企針對(duì)消費(fèi)者擔(dān)心項(xiàng)目爛尾的心理進(jìn)行的促銷(xiāo)攬客、同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的預(yù)售融資行為，相當(dāng)于變相的“現(xiàn)房銷(xiāo)售”。這意味著房企需要通過(guò)加大自有資金投入，與預(yù)售資金和銀行融資等組合資金做好銜接，確保項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的速度跟得上和風(fēng)險(xiǎn)可控。

　　據(jù)了解，近年來(lái)，隨著一些房企新建商品房項(xiàng)目交付風(fēng)險(xiǎn)的暴露，導(dǎo)致一些購(gòu)房者沒(méi)住上房子仍要繼續(xù)還貸。對(duì)此，各地各部門(mén)在做好“保交樓”工作的同時(shí)，也在探索現(xiàn)房銷(xiāo)售的新模式。今年7月31日，西安市住建局組織召開(kāi)全市住建工作形勢(shì)分析會(huì)，會(huì)上四個(gè)重點(diǎn)之一便是要探索現(xiàn)房銷(xiāo)售模式，促進(jìn)市場(chǎng)企穩(wěn)回升。

　　但在當(dāng)前房企資金承壓的背景下，“先交房后還貸”的模式能否延續(xù)和拓展，不少業(yè)內(nèi)人士表示謹(jǐn)慎樂(lè)觀。有業(yè)內(nèi)人士建議，無(wú)論是“先交房后還貸”還是“先辦理貸款后交房”，消費(fèi)者都應(yīng)關(guān)注項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主體本身的實(shí)力、現(xiàn)金流狀況以及項(xiàng)目五證、建設(shè)現(xiàn)狀等綜合情況，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行理性決策。